2022年行将过半，一季度受新一轮疫情等因素影响，经济发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及。二季度以来，东莞接连调整楼市政策，为楼市注入“强心剂”，市场逐渐升温回暖。 全新楼市周期中，2022上半年东莞楼市各片区表现如何？客户关注点是什么？未来楼市发展方向在哪里？笔者通过对2022上半年东莞房地产行业“高频词”进行梳理，总结出6大关键词，并分析这些关键词背后透露的东莞楼市讯息。 关键词1：楼市分化 分化其实就是在洗牌，经济发展好的片区吸附能力越来越强，在具备吸附能力的同时，留住人才、解决住房问题是未来房地产市场工作重点。人口的流入将带来持续住房需求，拉动地方经济增长，这也导致东莞不同区域之间的分化愈演愈烈，主要表现为以下三个方面： 区域分化。围绕中心城区、松山湖、滨海湾等都市核心区，东莞楼市呈现中心火热状态，向外递减的态势；其他非热点、经济发展相对较弱的片区销售偏弱。截至目前，2022年东莞楼市虽整体成交有所回升，但处于低位运行，房价仍在持续调整分化。 房企分化。房企之间不同的发展定位，马太效应在行业内将越来越凸显。坚持长期主义，坚持高质量发展，房企才能在市场竞争中持续应对挑战。在土地市场方面，近年来，越来越多的国企、央企进入东莞。以2021年土拍为例，东莞共有32宗商住地成功出让，其中20块由国企央企竞得，占比超60%。 产品分化。房地产高增值红利正在渐渐退去，产品的分化将越来越分明，购房者也越来越理性，对自己的需求和定位越来越清晰。未来的房地产市场，考验的是房企的产品力和对市场的判断。在去化周期变长、聪明的购房者比价格的同时，最后一定会回归产品和配套资源，产品力在未来市场的保值流通中将占有更重的分量。 从目前东莞房地产市场存量盘的网签去化看，有的楼盘一个月能网签几十套，有的只能是个位数，抛开核心片区的品质楼盘，很多卖了几年的项目越卖越慢，归根结底还是产品本身找不到对位的人群。 关键词2：楼市调控 中指研究院统计数据显示，2022年以来，超过120个城市发布优化调整房地产政策近300次，涉及放松限购限贷限售、多孩家庭住宅支持、调整公积金政策、降低交易税费、落户引进人才，以及发放购房补贴等。其中在粤港澳大湾区各城市中，广州、佛山、惠州、珠海等多个城市均推出了楼市松绑政策，东莞更是从公积金、入户买房、二手房增值税等多个方面进行了适度调整。 楼市政策、信贷调控的效果亦是明显的，例如东莞二手住宅转让增值税征免年限由5年调整为2年，直接利好二手房成交。合富研究院称，新政旨在支持刚性和改善性住房需求，从政策内容来看，更多地指向二次或三次改善需求。此外，新政直击楼市“痛点”，在活跃二手交易和减轻购房压力上有较大的发挥，将为市场注入强有力的信心，楼市复苏进程将会明显加快。 平稳健康发展是当前房地产市场的重要目标，过热和过冷都不符合平稳健康的要求。在“房住不炒”主基调下，保障居民合理购房需求，落实房地产调控长效机制，东莞或将延续现有政策基调，持续对楼市进行松绑，但抑投资、保刚需的主旨不会变。 关键词3：交付力 在经过2021年监管持续深化、企业资金链承压、项目停工事件频发之后，房企交付力成为了开年来的一大关键词，“交付力”也成为产品力的重要一环，也是目前最具意义的品牌标签之一。 房产交付引发的相关纠纷一直是民生热点，建筑和装修质量问题、规划变更、延期交房、虚假承诺、交标降低、面积缩水等，近年来屡见不鲜。什么才是好的交付力，俨然成为房企当下应对的重要问题。在“房住不炒”的主基调下，“交付”被赋予更重要的意义。 在房地产调控稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”下，保竣工、保交付成为保障房地产业良性循环的基本条件。不少房地产企业开始将“交付率”作为项目的宣传点，购房者也将交付因素作为进行购房决策的重要影响因素。 在这之中，国企、央企开发的楼盘往往被更多人信任，凭借资金实力、施工质量、项目品质等优势，让购房者更安心。可以预见的是，作为衡量房企实力和住宅产品质量的重要指标，“交付力”的热度将持续不减。 关键词4：保障性租赁住房 2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出了建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。为进一步完善东莞住房体系，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合自身实际，东莞于2022年5月11日制定发布了《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》。该《意见》明确，到“十四五”期末，全市保障性租赁住房总量不少于10万套。鼓励盘活存量住房，闲置的公租房、拆迁安置房等房源可用作保障性租赁住房。在满足安全要求的前提下，可对各类闲置住房及其周边环境进行适当改造并加以规范管理，转为保障性租赁住房。 此后，东莞市住建局发布《关于调整东莞户籍家庭住房保障申请条件的公告》，对东莞市户籍家庭住房保障申请准入条件进行了调整。提出东莞最低生活保障线已提高至每人每月1200元，对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的准入条件作出调整，家庭人均月收入分别要求上调200元、300元、400元。此举将更好、更快地实现住有所居。 东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐称，东莞将进入真正意义的住房双轨制，商品房市场和保障房体系并驾齐驱，三限房共有产权首次入市并持续增加供应。据了解，东莞最早的三限房亦将有望于2022年下半年正式入市。 关键词5：以价换量 受去年下半年开始的市场调整影响，东莞去年下半年房价出现由涨转跌的变化，进入2022年，随着各级监管部门出台的稳楼市政策，一些合理需求得到释放，市场有所回暖，房价也出现涨跌波动。同时，随着不少房企年中债务到期，面临较大的偿债压力，房企更多通过促销加速销售和回款。观察人士称，市场正在走过一个“以价换量”的阶段，然后才能有机会出现反弹和上行。 据南城片区某中介负责人称，在二手房市场，价格是最敏感，也是最直接有效的。以松山湖、中心城区为例，不少楼盘的二手挂牌价都较2021年出现了较大幅度的下滑。随着业主方价格的松动，近期二手房回暖明显，从周去化不足200套的低迷，到5月后周成交约400套，并且有望尽快突破周成交500套的水平线，这都很好地反映了价格对成交量的影响，其中也不排除部分房产持有者“卖旧换新”的操作。 但总体来看，市场的回暖并未带动新房价格的同步升温，这主要是市场的流动性不足导致的。未来随着新盘的不断入市、二手成交回暖，新房价格在一定程度调整后，或将迎来快速复苏。 关键词6：TOD 据《东莞市2022年度国有建设用地供应计划》显示，东莞大力推进TOD建设，利用轨道交通重塑城市格局。以“轨道交通引领城市产业和居住空间布局”的思路，大力推进TOD建设，将用地规模和土地指标向轨道站点附近倾斜，沿轨道谋划布局东莞未来产业空间和城市公共居住空间，牵引和推动东莞市形态的整体重塑。 TOD是什么？TOD作为一种利用公共交通的快速、大运量特点，建立以交通枢纽为核心，高效、集约的城市开发及运行模式。同时利用轨道交通具有的“时间、空间收敛”的特性，促进城市发展要素大流通。在东莞，不少头部房企抓住地铁新线路修建的契机，利用地铁车站、车辆段上盖进行开发建设，推出了一系列“TOD楼盘”。像虎门高铁站TOD项目——保利·时区、黄江北站TOD项目——保利·科学城、东莞火车站TOD茶山侧项目——龙湖金地·天曜城均在销售中，此类项目除了居住以外，更是涵盖了商业、办公等多种产品。 依托TOD综合体的生活是便捷、宜人、可持续的。在枢纽站上方及周边开发高价值的物业，通过地下空间或空中连廊串联各物业实现物业间人流的高效流通交换，同时枢纽也是输送人流的最重要窗口；它对周边片区的影响主要在于高效带动人流，推动片区综合功能相互融合发展，在人口、经济、交通、城市面貌等方面带动片区发展。 TOD通过集成和导入高层次的功能业态，有效促进交通枢纽与周边土地的一体化开发，随着TOD项目的稳步建设，城市布局将重塑，并带动楼市新发展。
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